前期物業(yè)管理(preceding stage Ofproperty management)是指房屋自售出之日起至物業(yè)管理委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理。
前期物業(yè)管理內(nèi)容
一、通過投標(biāo)來接洽物業(yè)管理業(yè)務(wù)
無論物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商組建的,或是獨(dú)立組建的,或是房管所轉(zhuǎn)換的,還是各大系統(tǒng)組建的,前期管理首先必須不斷開拓,通過投標(biāo)競爭來接洽業(yè)務(wù)。
進(jìn)行可行性、可靠性、可盈利性分析,可行性是指物業(yè)管理企業(yè)既要從自身的實(shí)際出發(fā),考慮擬接管的物業(yè)與本企業(yè)的資質(zhì)等級是否相符,該物業(yè)的接管能否發(fā)揮本企業(yè)的優(yōu)勢,做到揚(yáng)長避短,又要考慮能否在該物業(yè)的管理權(quán)競爭中取勝,如果明知競爭對手實(shí)力比自己強(qiáng)大,就不必勉強(qiáng)競爭。可靠性是指該物業(yè)的建設(shè)是否有保證,業(yè)主的資信條件是否較好并能協(xié)作配合,等等。以免管理權(quán)競爭得手后,由于業(yè)主或建設(shè)方面的原因,工作仍留有漏洞,造成今后的物業(yè)管理難以完善,給企業(yè)帶來不應(yīng)有的損失?捎允侵肝飿I(yè)管理企業(yè)根據(jù)自己的經(jīng)營目標(biāo),測算物業(yè)的管理能否給企業(yè)帶來正常利益,或近期雖無利潤但企業(yè)能在該地區(qū)打開新局面,爭取更多的業(yè)務(wù)。
( 1)具體測算物業(yè)管理費(fèi)用,并草擬總體管理方案。
( 2)投標(biāo)競爭、洽談、簽訂物業(yè)管理合同(協(xié)議)。
(3)選派管理人員運(yùn)作前期物業(yè)管理。
二、建立與業(yè)主式租戶的關(guān)系
物業(yè)管理的管理對象是物業(yè),而服務(wù)對象則是人,即業(yè)主和使用人。因此,物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)與第一業(yè)主(開發(fā)商)共同協(xié)商,又要與未來業(yè)主或使用人取得聯(lián)系,聽取意見。
( 1)聽取業(yè)主或使用人對物業(yè)管理的要求、希望。
(2)了解業(yè)主或使用人對物業(yè)使用的有關(guān)安排、打算。
(3)參與售房部門同業(yè)主或使用人簽約,并提供草擬的業(yè)主公約、裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場管理辦法、管理費(fèi)收取辦法等物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法。
三、察看工程建設(shè)現(xiàn)場
前期物業(yè)管理的目的是為以后的管理創(chuàng)造良好的條件,因此,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理要求,對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑施工提出合理建議。
(1)審視工程土建構(gòu)造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝的合理性。重點(diǎn)察看消防安全設(shè)備、自動(dòng)化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、通訊設(shè)備、給排水設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、車庫及公用泊位設(shè)備、電力設(shè)備、交通運(yùn)輸及電梯設(shè)備、服務(wù)設(shè)備等。
( 2)對施工現(xiàn)場提出符合物業(yè)管理需要的建議方案,磋商解決辦法。
(3)在施工現(xiàn)場做好日后養(yǎng)護(hù)、維修的要點(diǎn)記錄,圖紙更改要點(diǎn)記錄。
(4)參與工程驗(yàn)收,進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查,并按整改計(jì)劃督促整改。
四、設(shè)計(jì)管理模式擬定管理制度
物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中要根據(jù)業(yè)主和使用人的希望與要求,設(shè)計(jì)日后的管理模式,制定相應(yīng)的規(guī)章制度,其中還須與開發(fā)商一起草擬有關(guān)文件制度。
。1)籌建業(yè)主管理委員會。 。 2)與開發(fā)商一起草擬物業(yè)轄區(qū)的規(guī)章制度、業(yè)主管理委員會章程、業(yè)主公約、裝修施工管理辦法等。
( 3)設(shè)置物業(yè)轄區(qū)的組織機(jī)構(gòu),規(guī)定各部門人員崗位責(zé)任制度,編制住戶手冊、物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法等。
( 4)制定上崗人員的培訓(xùn)計(jì)劃,并實(shí)施計(jì)劃
前期物業(yè)管理服務(wù)合同范本.doc